С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.
Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
|
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года. |
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"
Сергей Велесевич
Часто перед человеком встает вопрос, куда инвестировать накопления, чтобы сохранить их и преумножить.Недвижимость - понятный и осязаемый вариант, ценный в любое время.
Сравним особенности инвестирования в жилую, коммерческую и гостиничную недвижимость и найдем самый выгодный вариант.
Почему люди выбирают недвижимость
Люди инвестируют в недвижимость, потому что это простой и понятный, осязаемый актив. В отличие от кажущихся мифическими акций, облигаций и вкладов, квартира или дом - реально существующий, материальный результат вложения денег.
Недвижимость не пропадет из-за банкротства банка или эмитента, не выйдет из моды, не обесценится. Недвижимость - актив, который всегда можно применить для непосредственно собственного использования или сдачи в аренду.
Недвижимость ценится вне зависимости от политической или экономической обстановки в стране.
Если жилая недвижимость часто приобретается для себя или для детей, то коммерческая недвижимость и помещения под отели - инвестиционные варианты.
Инвестиции в жилую недвижимость
В жилую недвижимость обычно вкладываются начинающие инвесторы: это понятный инструмент, с которым они ежедневно сталкиваются. Не нужно углубляться в особенности этого типа недвижимости, ведь оплата коммунальных услуг, налоги и прочие платежи за жилье знакомы на собственном примере.
Покупка недвижимости для проживания - не классический пример инвестиции. Однако это актив, который можно использовать для получения постоянного дохода или продажи.
Для большинства россиян жилая недвижимость - не инвестиция, а источник расходов.
Для получения дохода жилую недвижимость сдают в аренду. Это приносит доход 3-4% годовых. Таким образом, за счет аренды квартира окупится за 25-33 года.
Сдача жилья в аренду поможет отбить часть затрат на приобретение, пока подрастают дети или пока вы живете в другом месте, но как инструмент для получения дохода не рекомендуется из-за низкой окупаемости.
Покупка с целью последующей продажи целесообразна только если приобрести квартиру на этапе котлована, а общая сумма затрат существенно превысит ориентировочную стоимость продажи. При этом остается риск, что строительство затянется, остановится или что жилье окажется ненадлежащего качества.
Покупать строящуюся недвижимость рискованно и не всегда выгодно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
В коммерческую недвижимость вкладываются более опытные и дальновидные инвесторы, которые внимательно подходят к анализу и оценке затрат и возможных выгод.
Самый популярный тип коммерческой недвижимости по информации ДП - торговая, на ее долю приходится 40% сделок. Офисы также востребованы - 34% сделок. И это объяснимо: торговый сегмент - самый популярный по России, а офисы нужны большинству компаний.
Вложения в коммерческие помещения в России в 2 раза меньше, чем в жилую, но ежегодно растут за счет покупки мелких и средних объектов частными инвесторами.
Сдача в аренду коммерческих помещений приносит в среднем 10% годовых и окупает вложения за 10 лет.
В среднем 1 кв.м. коммерческой недвижимости в аренду приносит 1000 рублей дохода.
Инвестиции в отель с помещением в собственности
Этот тип инвестиций совмещает сразу два - бизнес и коммерческую недвижимость. Покупка помещения под гостиницу выгодна тем, что собственник отеля не зависит от условий и настроений арендодателя, может менять интерьер под свои цели.
Отель в собственности окупается за 6-8 лет и приносит доход 14-16% годовых. Это выгоднее, чем иная коммерческая недвижимость, и в 2 раза выше ключевой ставки Центробанка РФ (на февраль 2018 года).
При грамотном ведении бизнеса доход будет стабильным и превысит указанные значения.
Дополнительная выгода - после того, как гостиница окупится, помещение станет вашей полной собственностью. В отличие от отеля с арендой, где в течение нескольких лет вы будете оплачивать только право пользоваться помещением.
Решили приобрести отель в собственность и начать зарабатывать?
Выгодное предложение - профессиональный отель 3* в Санкт-Петербурге!
- Подтвержденная прибыль
- Пройденная классификация
- Договор с управляющей компанией
- Профессиональное обучение гостиничному бизнесу
Узнайте детали предложения и ознакомьтесь с гостиницей от опытных отельеров!
Туристические направления России активно продвигаются за границу на государственном уровне, поток туристов растет с каждым годом. Например, Георгий Полтавченко уверен, что Санкт-Петербург сможет принимать ежегодно до 17 млн туристов.
Иностранцы приезжают полюбоваться на загадочную Россию, а соотечественники отправляются в туры по Родине из патриотизма, в силу ограниченного бюджета или просто из интереса. Так что гостиничный бизнес на пике популярности, и прибыльность его будет только расти.
Недвижимость или вклад?
Часто перед инвестором встает выбор: купить доходную недвижимость или положить деньги в банк под процент. Разберем обе инвестиционные стратегии.
Предположим, у Сергея есть инвестиционный капитал - 50"000"000 рублей, а горизонт планирования -10 лет. Для простоты расчетов возьмем максимальные сроки окупаемости гостиничного бизнеса - 10 лет (или 10% годовых) и банковскую ставку 7% годовых.
Вариант 1
Сергей кладет капитал в банк на 10 лет под 7% годовых. По формуле расчета прироста капитала при заданной процентной ставке (K(n)=R(0)*(1+i)^n) получается: 50"000"000 * 1,967^10 = 98"350"000 рублей = 50 млн(первоначальный капитал) + 48,35 млн (капитализация).
Если не трогать вклад в течение 10 лет, а с банком ничего не случится, к концу отчетного периода на счету будет 98’350’000 рублей . Однако эта сумма из-за инфляции за 10 лет будет обладать более низкой покупательской способностью, чем на момент инвестирования.
Вариант 2
Сергей вкладывает те же 50"000"000 рублей в покупку гостиничного бизнеса. В примере рассматриваем пессимистичный сценарий с 10-летней окупаемостью. Предположим, каждый год Сергей относит годовую прибыль в банк из первого примера.
Воспользуемся формулой рефинансирования при заданной процентной ставке: K(n) = K*[((1+i)^(n-1)-1)/i]*(1+i), где K = капитал, j = банковская процентная ставка, n = период времени.
50’000’000 * 12,82 * 1,07 = 64’082’000 рублей. Выходит, за тот же период на счету окажется минимум 64 миллиона рублей + останется недвижимость, которая вырастет в цене + работающий бизнес с постоянным доходом.
Инвестиции в недвижимость выгоднее, чем банковский вклад.
Даже без учета роста стоимости недвижимости и бизнеса, через 10 лет у Сергея будут активы на 50’000’000 (первоначальная стоимость недвижимости без учета роста) + 64’000’000 на счету = 114’000’000 рублей , по самым скромным подсчетам.
Универсальность гостиничных помещений
Помещение, подходящее под гостиницу, изначально создано и оборудовано для жизни людей, поэтому пустовать будет только если закрыть его на ключ. Прибавьте к этому удобное местоположение и планировку - такое помещение переоборудуется под любой формат, если возникнет необходимость.
Кроме того, гостиничное помещение высоколиквидно, на него всегда есть спрос в силу вариативности применения. В короткие сроки оно конвертируется в деньги - продать или сдать в аренду.
Жилье или гостиница?
Самый выгодный и доходный вариант инвестирования - покупка гостиничного бизнеса с помещением в собственности. Вы одновременно получаете актив в виде недвижимости и действующий бизнес, который приносит прибыль и ускоряет окупаемость вложений.
С учетом развития российского туризма доходность ожидается даже выше указанной.
Покупка жилой недвижимости подойдет тем, кто задумывается о покупке жилья для себя или детей на будущее. Сдача в аренду вернет часть вложений, но в качестве инвестиции такой вариант не очень эффективен.
Если вы задумываетесь о покупке жилья для подрастающего отпрыска, рассмотрите покупку отеля. Взрослый ребенок сможет с комфортом проживать в гостинице, параллельно получая навыки обращения с бизнесом. Тем временем отель будет приносить вам доход.
Отель приносит доход и учит управлению бизнесом.
Покупка жилья для себя тоже не так выгодна, как кажется большинству. Квартира - источник расходов, а не улучшения благосостояния.
Купив квартиру площадью 80 кв.м., вы будете лишь тратить деньги на возможность там жить: проценты по ипотеке, коммунальные услуги, ремонт, мебель и прочие текущие расходы.
Амортизацию жилой недвижимости оплачивает арендодатель, а коммерческой - арендатор.
Купив 80 кв.м. коммерческой недвижимости за те же деньги, вы будете получать минимум 80’000 рублей прибыли ежемесячно. И это только от сдачи помещений в аренду, гостиничный бизнес принесет больший доход. Этой суммы хватит, чтоб с лихвой покрыть расходы на аренду квартиры в удобном месте города, а остаток будет наращивать капитал.
Выбирайте способ вложения денег с умом, и удачных вам инвестиций!
Евгений Маляр
Bsadsensedinamick
#
Инвестиции
Преимущества и риски
Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.
Навигация по статье
- Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
- Цели инвестирования в деловую недвижимость
- Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
- Особенности инвестиций в офисные помещения
- Инвестиции в торговые площадки
- Инвестиции в сервисную недвижимость
- Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
- Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
- Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
- Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
- Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
- Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость
Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.
В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.
Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.
Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:
- Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
- Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
- Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
- Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
- Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
- Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
- Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.
Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.
В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.
Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.
Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.
Цели инвестирования в деловую недвижимость
Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.
Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.
Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.
Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.
Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.
На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.
Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.
Особенности инвестиций в офисные помещения
Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация.
В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.
Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.
При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.
Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.
Инвестиции в торговые площадки
Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.
Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).
Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).
Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.
Инвестиции в сервисную недвижимость
Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.
Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.
На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.
Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.
За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.
В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.
Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:
- Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
- Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
- Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
- Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
- Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.
И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:
- Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
- Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
- Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
- В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.
В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.
Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.
Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.
Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»
Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:
- расположение;
- цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
- возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.
Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.
Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:
- Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
- Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
- В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
- Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
- Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
- Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
- Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.
Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость
Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.
На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.
Инвестирование в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость в России
Давно хотел посвятить целую статью теме инвестиций в коммерческую недвижимость. Кризис в российской экономике привёл к снижению цен на жилую недвижимость. Многие инвесторы настроены пессимистично. А как обстоят дела с недвижимостью коммерческого назначения? В этой статье разберёмся, какие перспективы открываются для инвесторов, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость. Пост получился объемным, т.к. тема тянет на целый отдельный блог.
Что это такое коммерческая недвижимость
Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.
Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).
Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.
Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:
- свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
- торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
- офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
- складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
- апартаменты (гостиницы, хостелы);
- социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
- индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).
Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью . Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.
Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:
- сдача в аренду;
- продажа по более высокой цене;
- создание на новых площадях собственного бизнеса.
Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, затягивание сроков сдачи объекта).
Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований. Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:
- должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
- требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
- для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.
Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места. На что следует обратить особое внимание:
- техническое состояние объекта;
- управляющая компания;
- перспективы развития микрорайона;
- наличие удобных подъездных путей;
- парковочные места (особенно бесплатные);
- электрификация прилегающей территории;
- есть ли проблемные объекты по соседству.
При купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.
Каковы перспективы для инвестиций в России
Насколько сейчас привлекателен для инвесторов российский рынок коммерческой недвижимости? Не получится ли так, что в собственность вложены крупные суммы, но арендаторов нет, квадратные метры дешевеют, а налоги никто не отменял?
Необходимо оценить состояние соответствующих отраслей бизнеса. Так, в Москве осенью 2016 года, по данным компании CBRE (кстати, входящей в индекс S&P500), доля не занятых торговых площадей составила 11.4%. Это произошло на фоне снижения спроса со стороны арендаторов при спаде в розничной торговле. Потенциальный объём инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 2017 год CBRE оценивает в 5 млрд $. В 2016 году доля российского капитала на этом рынке достигла 96%. Вероятно, этот рост связан с переходом стандарта в оценке стоимости коммерческой недвижимости с доллара на рубль, который за 2016 год укрепился. Согласно оценкам CBRE, в 2017 году в Москве будет введено в строй приблизительно 440 000 кв. м новой офисной недвижимости. Что касается складских площадей, совокупный объём сделок по их аренде ожидается не менее 800 000 кв. м. При этом ввод торговых площадей прогнозируется на уровне 273 000 кв. м, что на целых 36% меньше, чем в 2016 году. Видимо, застойные явления в торговле пока сохранятся. Но это данные по Москве. А что по регионам?
В 2016 году в российских регионах (все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), было введено 720000 кв. м торговых площадей. Это на 40% меньше, чем в 2015 году. Более того, из общего прироста площадей почти 1/3 приходится на торговые центры МегаГринн в Курске, Макси в Архангельске и Владивостоке.
Соответственно, в остальных городах ситуация близка к полной стагнации. В 2017 году в этом сегменте ожидается дальнейший спад. В некоторых крупных городах ещё есть возможности для экспансии сетей гипермаркетов типа Лента или Магнит, но это лишь отдельные случаи, не меняющие картины в целом.
По причине спада розничной торговли, крайне сомнительны и перспективы расширения складских площадей, т.к. это звенья одной цепи. Тяжёлая ситуация сложилась в регионах со спросом на офисную недвижимость. Например, в Кирове в октябре 2016 г. средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей упала до 340 р. по сравнению с 384 р. в сентябре.
Лучше обстоят дела с гостиничным бизнесом также популярным видом использования коммерческой недвижимости. В 2016 году Москву посетили 17,5 млн туристов, причём увеличение потока из азиатских стран составило 40%. Это привело к рекордной заполняемости ряда гостиниц, более 70% номеров. Рост спроса привёл к тому, что стоимость номеров в наиболее престижных отелях, например, Hyatt и Baltschug Kempinski, превысила 20 тыс. рублей. Ожидается, что в 2017 году в России будет открыто ещё 11 люксовых отелей, из них 3 в Москве. На фоне постепенного насыщения в этом сегменте, по недорогим отелям ещё есть резервы для развития. Помогли развитию гостиничного бизнеса в России и сокращение спроса на заграничный туризм. Среди внутренних направлений особенно выделяется черноморское побережье Кавказа. Уже давно развивается строительство мини-гостиниц в черноморских курортных посёлках.
В рамках Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011–2018 годы)» прогнозируется серьёзный рост желающих воспользоваться услугами российских гостиниц. Особенно быстрый рост характерен для числа иностранных туристов.
Большим конкурентным преимуществом российских курортов последнее время стал подешевевший рубль. Но, как часто происходит в российском бизнесе, серьёзной проблемой может оказаться государственное регулирование. В частности, закон «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» обязывает провести классификацию гостиничных заведений для получения ими рейтинга. В зависимости от класса этих заведений, установлены следующие сроки:
- до 1 января 2018 года — для крупных с числом номеров более 50;
- до 1 февраля 2019 года — для средних с числом номеров 15-50;
- до 1 января 2020 года — для мелких с числом номеров не более 15.
Многие эксперты считают, что при этом могут пострадать мини-отели и хостелы, от которых во многом и зависит развитие туризма в России. Эти опасения подкрепляются уже начавшимся закрытием мелких заведений гостиничного бизнеса. Процесс пока не носит массовый характер, но если вышеуказанная норма закона не будет отменена (к чему, кстати, призывает Ростуризм), проблема может оказаться серьёзной. По данным экономического партнера Межрегионального объединения развития индустрии хостелов, Игоря Внукова, 49% малых учреждений гостиничного бизнеса России находятся в Москве. Многие из них специально были подготовлены для принятия гостей чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году. Таким образом, для развития гостиничного бизнеса есть все условия, а наибольший риск несёт неопределённость с государственным регулированием этой сферы.
Коммерческая недвижимость в сфере услуг
Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.
Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.
Риски и «подводные камни»
В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:
- политические;
- экономические;
- юридические.
Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.
Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.
К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы . Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.
Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности. И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев. Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.
5 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.
Сегодня вы узнаете:
- Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
- Какие бывают виды в недвижимость;
- В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
- Как можно заработать при минимуме вложений.
Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?
Цели инвестиций в недвижимость
Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.
Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.
Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Получение имущества для сдачи его в аренду;
- Перепродажа имущества;
Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.
Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.
Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:
Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.
Виды инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость относятся к .
Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость;
- Инвестиции в жилую недвижимость;
- Инвестиции в строительство недвижимости;
- Инвестиции в недвижимость за рубежом.
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
Инвестиции в жилую недвижимость
Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:
- Комнат;
- Квартир;
- Домов;
- И прочих жилых помещений.
Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.
Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.
Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:
- Магазины;
- Бары;
- Рестораны;
- Склады;
- Офисы;
- Другие помещения.
Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
Инвестирование в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.
Сравнительная характеристика видов инвестиций
Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:
| Инвестиции в жилую недвижимость | Инвестиции в коммерческую недвижимость | Инвестиции в строительство недвижимости | |
| Вложения | Средние | Максимальные | Минимальные |
| Доходы | Минимальные | Максимальные | Средние |
| Окупаемость | 8-10 лет | 8-10 лет | 2-6 лет |
| Ликвидность | Средняя | Максимальная | Минимальная |
| Риски | Низкие | Средние | Максимальные |
| Каким категориям инвесторам рекомендуется | Всем | Новичкам и более опытным | Опытным инвесторам |
Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.
Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Теперь о каждом пункте чуть более подробно:
Плюсы:
Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.
Минусы:
Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.
Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.
Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.
Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.
Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:
Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.
Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Несколько слов о рисках
Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.
Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.
Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.
Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.
Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.
Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.
Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.
Как инвестировать при минимальных средствах
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.
Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.
Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.
В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.
Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.
Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.
Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.
Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.
Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».
В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.
Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.